CONGRESO APRUEBA FIDEICOMISO VBC-RD CIUDAD JUAN BOSCH

ü Esta ley fue dictada con la finalidad esencial de contribuir a la solución del déficit habitacional del país y viabilizando que las personas de escasos recursos puedan optar por una vivienda digna, que a través de la figura del fideicomiso y los diferentes instrumentos que son contemplados en dicha ley, lo que permite facilitar el acceso al financiamiento de los sectores más necesitados, garantizar la administración transparente y eficiente de los recursos y proteger los adquirientes de viviendas, al tiempo que crea las condiciones para el desarrollo de nuevos instrumentos financieros para el mercado de valores.

ü La Ley No. 189-11 del 16 de Julio de 2011, en su artículo 136, ordena que todo proyecto habitacional que deba ejecutarse con la participación del Estado y del sector privado, obligatoriamente debe constituirse en la forma de fideicomiso.

ü Cuando los proyectos habitaciones se desarrollan a través de la figura del fideicomiso; se coloca a cargo de la Fiduciaria, entidad financiera sujeta a rigurosa supervisión, la administración de los recursos que se destinan a un proyecto determinado, con la finalidad de asegurar el manejo transparente de los fondos y vigilar que los desarrolladores cumplan cabalmente sus obligaciones, de forma tal que los pagos y los recursos que reciben del público se destinen exclusivamente al desarrollo de los proyectos y las obras se ejecuten con el nivel de calidad y profesionalidad exigido, de conformidad a los estándares y normas de construcción vigentes.

ü Mediante el Contrato de Fideicomiso para la Construcción de Viviendas de Bajo Costo República Dominicana (Fideicomiso VBC RD), que se está sometiendo a la aprobación del honorable Congreso de la República, se constituye un fideicomiso público “matriz” que tiene a su cargo coordinar todo el desarrollo de un “Macro Proyecto Urbano, consistente en la habilitación de servicios, construcción de vías y viviendas”, denominado “Ciudad Juan Bosch”, que se ejecuta en alianza con el sector privado. De esta manera, se estimula la participación de empresas constructoras para que, con sus recursos propios, desarrollen y vendan proyectos habitacionales a precios sumamente asequibles a la población, gracias a la aplicación de los incentivos contemplados en la propia Ley No. 189-11.

ü El Contrato de Fideicomiso VCB RD se ha elaborado al tenos de los mandatos y previsiones contenidos en la Ley No. 189-11.

ü El esquema del proyecto “Ciudad Juan Bosch” es el siguiente:

El Estado aporta unos terrenos al patrimonio autónomo del fideicomiso VBC RD.
El Fideicomiso, bajo la administración de la fiduciaria y con recursos gestionados en el mercado financiero, se encarga de urbanizar los terrenos, mediante la ejecución de las obras de infraestructura del proyecto, así como la construcción de obras menores, las cuales fueron contratadas al Ministerio de Obras Públicas, EDEESTE y la CAASD.
Concomitantemente a través de la Unidad de Gerencia del Proyecto, se convoca a licitación pública a los constructores que estén en disposición de adquirir mediante venta, lotes de estos terrenos para ser utilizados exclusivamente para el desarrollo de proyectos de vivienda, y que cumplan con los requisitos legales, técnicos y financieros establecidos en el Pliego de Condiciones de los procedimientos.
Se les adjudican los lotes a los ofertantes que realicen las mejores propuestas, en términos de calidad de ejecución y precios, bajo un contrato que establece las condiciones acoradas para el desarrollo de los proyectos, establecidas en su propuesta.
La convocatoria se realiza bajo unas condiciones preestablecidas para el desarrollo de las obras, calidad de la construcción y precio de venta de los terrenos.
Se exige que los desarrolladores también constituyan fideicomisos privados para garantizar que se cumplan los objetivos que han motivado el proyecto, especialmente en cuanto a la obligación de mantener los precios ofertados y en lo que respecta al cumplimiento de los tiempos de terminación y entrega y a la calidad de las obras.
Estos fideicomisos constituidos por los desarrolladores quedan vinculados al Fideicomiso VBC RD, y se define en su constitución la facultad del Fideicomiso Matriz para supervisar los desarrollos y demandar el cumplimiento del contrato de adjudicación de los terrenos.
ü El Contrato de Fideicomiso VBC RD requería de la aprobación del Congreso Nacional, de conformidad a las previsiones del Art. 128, numeral 2, literal d, de la Constitución de la República Dominicana, toda vez que contiene la transferencia de dos inmuebles al patrimonio del fideicomiso. Estos inmuebles son los siguientes:

El inmueble identificado como 402404979144, que tiene una superficie de un millón cuatrocientos mil metros cuadrados (1,400,000.00 Mts2), ubicado en el Municipio de Boca Chica, Provincia Santo Domingo, amparado en el Certificado de Título Matrícula Núm. 0100116724, a nombre del Estado dominicano, emitido en fecha 9 de abril de 2015, por el Registrador de Títulos de Santo Domingo, el cual es aportado al Fideicomiso VBC RD por un valor de Quinientos Cincuenta Millones de Pesos dominicanos con 00/100 (RD$550,000,000.00); y
Una porción de terreno con una superficie de un millón veinticinco mil metros cuadrados (1,025,000.00 Mts2), dentro del inmueble Parcela 21-C-2, del Distrito Catastral No. 32, del Distrito Nacional, amparada en la Constancia Anotada Matrícula Núm. 4000256194, a nombre del Estado Dominicano, expedida en fecha 9 de abril de 2015, por el Registrador de Títulos de Santo Domingo, por un valor de Doscientos Cincuenta y Seis Millones, Doscientos Cincuenta Mil Pesos dominicanos (RD$ 256,250,000.00).
ü En la actualidad se está desarrollando la primera etapa del proyecto en 23 lotes habitacionales, por parte de empresas constructoras y consorcios privados, para un total de 15,000 viviendas. Todos estos lotes para el desarrollo de complejos de viviendas de bajo costo, se encuentran constituidos como “Fideicomisos Vinculados” al Fideicomiso VCB RD y todos fueron adjudicados en base a procesos de Licitaciones Públicas, al amparo de la Ley 340-06 sobre Contratación Pública;

ü El precio de venta de las viviendas oscila entre RD$900,000.00 hasta 2,400,000.00, sin que se admitan variaciones en los precios que dieron lugar a la adjudicación de lotes a favor de los constructores. Los tamaños de las mismas van desde 45 hasta 80 metros cuadrados de dos y tres habitaciones.

ü Los adquirientes de las viviendas se benefician de condiciones especiales para la compra: a) Un bono aplicable al inicial de la vivienda y que corresponde a una compensación por el monto del ITBIS que el constructor paga durante el proceso de construcción. Este bono equivale aproximadamente a un 8% del valor de la vivienda y su aplicación se realiza a través de la DGII; b) Un bono correspondiente a una proporción del precio del terreno que se calcula, tomando en cuenta el valor actual del terreno urbanizado con relación al valor original del terreno y que se le entrega al comprador para que pueda aplicarlo como abono al precio de venta, equivalente aproximadamente a un 2% del valor de la vivienda vivienda (que va desde RD$15,000 a RD$35,000); c) Financiamiento para la adquisición de las viviendas a través de la banca nacional, a una tasa fija del 8% durante 20 años, lo que es posible gracias a la liberación de encaje legal, que hace factible para la banca aplicar estas condiciones de financiamiento; d) Exención del impuesto aplicable a la transferencia de inmuebles, hasta RD$2,000,000.00, entre otros beneficios.

ü Los procesos administrativos se encuentran sujetos a múltiples mecanismos de control y supervisión:

Los interesados en adquirir una vivienda no tienen que obtener autorización o calificación previa por parte de ningún organismo, funcionario o entidad del Estado. El interesado acude directamente a las oficinas del desarrollador o de la entidad fiduciaria que administre el proyecto.
Solo pueden resultar favorecidos para los incentivos las familias que vayan a adquirir una vivienda por primera vez, tal como lo contempla expresamente la Ley No. 189-11.
La calificación de los adquirientes y la verificación del cumplimiento de los requisitos para optar por los incentivos, sobre todo, la comprobación de que se trata del adquiriente de una primera vivienda, queda a cargo del sector financiero, bajo la supervisión de la DGII. Este proceso se realiza de forma combinada entre la fiduciaria y la entidad de intermediación financiera que habrá de conceder el financiamiento.
La Junta Monetaria, así como la Dirección General de Impuestos Internos han venido desarrollando una normativa complementaria a la Ley 189-11 y al Reglamento de Aplicación de la Ley (No. 95-12) a fin de fiscalizar el funcionamiento de las entidades fiduciarias y garantizar que las motivaciones y fines de la ley se cumplan cabalmente, evitando que se produzcan desviaciones en los objetivos procurados y que sirven de norte a la Ley 189-11, contemplando inclusive medidas que eviten que personas que no califican para ser beneficiarios de viviendas de bajo costo puedan utilizar maniobras para acceder a las viviendas a través de terceros;
Las decisiones administrativas se encuentran a cargo de un Comité Fiduciario, compuesto por los siguientes funcionarios: a) Ministro de la Presidencia, Presidente; b) Ministro de Economía, Planificación y Desarrollo; Vicepresidente; Ministro de Hacienda, Secretario; Ministro de Obras Públicas y Comunicaciones, Miembro; y, e) Director(a) General del Instituto Nacional de la Vivienda, Miembro.
Las entidades fiduciarias están sujetas a la supervisión directa de la Dirección General de Impuestos Internos, como entidad encargada de vigilar el correcto funcionamiento de estas instituciones financieras. Además de que están sujetas a la regulación y supervisión de la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia de Valores en los aspectos financieros y los relativos al mercado de valores.
La supervisión del adecuado desarrollo de las obras y de correcta edificación de las viviendas se encuentra a cargo de una empresa de supervisión privada especializada en la materia.
Las fiduciarias deberán verificar que durante todo el proceso, los diferentes actores, especialmente los “Desarrolladores” cumplen las obligaciones que se encuentran a su cargo, así como los procedimientos contemplados en la Ley No. 189-11, su normativa complementaria y en el Contrato de Fideicomiso Matriz.
ü El Contrato de Fideicomiso VBC RD se asume como la expresión de un compromiso de nación al que se integran los diversos estamentos del Estado y constituye una verdadera alianza público privada, que se enmarca dentro de la Estrategia Nacional de Desarrollo 2030, en la cual participan activamente el Estado dominicano actuando como promotor y facilitador de la política nacional de viviendas y ordenamiento territorial, en cumplimiento de su deber y rol social de contribuir a la disminución del déficit habitacional, disponiendo la constitución de una estructura financiera y administrativa de carácter fiduciario que permita implementar de manera funcional y efectiva políticas estatales para la promoción de la construcción de viviendas para la clase trabajadora y las familias de menos recursos, tanto en la zona rural como urbana; cuya administración se pone a cargo de la Fiduciaria Reservas, S.A., con la encomienda específica de gestionar eficientemente los recursos que integran el Patrimonio Fideicomitido.