Decreto 268-15: Un Importante Complemento de la Normativa Fiduciaria

y que en consecuencia califican para la aplicación de los incentivos contemplados en la Ley 189-11. En tal virtud, se fija en RD$2,428,786.00 para el presente año y en RD$2,400,000.00 para los años anteriores, el precio máximo para que las unidades habitacionales puedan ser consideradas viviendas de bajo costo. Asimismo se establece que dicho monto será ajustado anualmente por inflación, en base a la tasa de inflación promedio de doce (12) meses del índice de Precios al Consumidor (IPC) Anualizado correspondiente al año inmediatamente anterior, calculado y publicado por el Banco Central. De esta manera se resuelven las contradicciones de interpretación que se habían suscitado en cuanto al alcance del artículo 26 del Decreto 359-12 (modificado por este nuevo decreto) y la forma de cálculo del IPC contemplada en dicha disposición. Además, se especifica que cuando se realicen nuevos ajustes en los precios de las viviendas por efecto de las variaciones del IPC, las modificaciones no podrán implicar reducciones en los precios de las unidades que formen de fideicomisos para el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo previamente constituidos o proyectos respecto de los cuales hayan sido expedidas previamente sus correspondientes licencias de construcción, con lo cual, tal y como expresa el propio decreto en sus consideraciones se evitan distorsiones en el mercado y discriminaciones regulatorias con respecto a los adquirientes de unidades que formen parte de un mismo proyecto. Se establece también que los proyectos habitacionales mixtos, es decir, aquellos que estén compuestos por unidades que tengan precios inferiores y otras que tengan precios superiores al máximo referido, podrán no obstante, calificarse como proyectos de viviendas de bajo costo, cuando por lo menos el 75% de las viviendas presenten estas características, de forma tal que estas últimas puedan beneficiarse de los indicados incentivos previstos en la Ley 189-11.

Por otra parte, el decreto clarifica situaciones técnicas en el marco de los procedimientos ejecutorios de las garantías, como lo concerniente al ámbito de aplicación del procedimiento de embargo inmobiliario establecido en la Ley 189-11, ratificando de forma concreta que aplica a cualquier tipo de acreedor, sin distinguir si se trata de personas físicas o personas morales; además de otros aspectos, que ya avecinaban controversias doctrinarias y judiciales, como lo concerniente al procedimiento de realización de las garantías fiduciarias, que si bien es un tema que en la literatura jurídica ha quedado suficientemente explicado y debidamente zanjado en la jurisprudencia internacional; los países que ya lo han solucionado, solo han llegado a ese punto luego de insistentes y acalorados debates y al pie de una abundante loma de libros, artículos, ensayos y documentos forenses.

El decreto se encarga pues, de precisar el carácter extrajudicial del procedimiento de realización de la garantía fiduciaria, descartando que el fideicomiso de garantía pueda equipararse a un pacto comisorio y consagrando las medidas procedimentales que deberán agotar las entidades fiduciarias a fin de preservar el derecho a la defensa de los deudores fiduciarios. De tal manera que al momento de cumplir la encomienda que le haya sido asignada con motivo de un contrato de fiducia de garantía, el Fiduciario deberá previamente notificar al deudor las razones que hacen exigible el crédito. Asimismo, el decreto especifica que en los casos en que se requiera del auxilio de la fuerza pública para tomar posesión de los bienes que constituyen la garantía, la Fiduciaria deberá hacerse expedir un Acto Notarial de comprobación en el cual se verifique que se encuentran presentes las condiciones que hacen “ejecutable” la garantía y que se ha cumplido el procedimiento previsto en el acto constitutivo del fideicomiso, con lo cual podrán obtener el auxilio de la fuerza pública y perseguir el bien o los bienes objeto de garantía donde quiera que estos se encuentren, a fin de entregarlos al acreedor o consumar su venta para satisfacer la acreencia que ha dado lugar a la garantía.